淮北市住房和城鄉建設局 中國人民銀行淮北市中心支行 中國銀行保險監督管理委員會(huì ) 淮北監管分局關(guān)于印發(fā)《淮北市商品房預售資金監督管理辦法》的通知

淮住建〔2023〕152號

 

濉溪縣、各區人民政府，各有關(guān)部門(mén)、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：

現將《淮北市商品房預售資金監督管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。

 

 

 

淮北市住房和城鄉建設局

中國人民銀行淮北市中心支行

中國銀行保險監督管理委員會(huì )淮北監管分局

2023年6月25日

 

 

 

淮北市商品房預售資金監督管理辦法

 

第一章  總  則

 

第一條  為進(jìn)一步加強淮北市商品房預售資金監督管理，防范交易風(fēng)險、保障買(mǎi)受人的合法權益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》、《安徽省商品房預售資金監管辦法》等規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  淮北市行政區域內商品房預售資金的收存、撥付、使用及監管，適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》進(jìn)行商品房預售，購房人按照與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定支付的，用于購買(mǎi)標的房屋的資金，包括定金、首付款、商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款、分期付款和其他形式的購房款。

第三條  淮北市住房和城鄉建設局負責監督指導全市商品房預售資金監管工作?；幢笔?、濉溪縣住房和城鄉建設局（以下統稱(chēng)監管部門(mén)）負責本行政區域范圍內的預售資金監管工作。

人民銀行淮北市中心支行負責指導商業(yè)銀行做好監管賬戶(hù)管理工作，淮北銀保監分局負責對商業(yè)銀行預售資金監管的操作風(fēng)險和合規性進(jìn)行監督檢查。

第四條  商品房預售資金監管實(shí)行專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監管的原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何形式直接收存預售資金。

第五條  監管部門(mén)要會(huì )同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局等部門(mén)推動(dòng)房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監管賬戶(hù)資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。商業(yè)銀行應安排專(zhuān)人配合做好監管系統的操作，確保監管賬戶(hù)中的資金能夠實(shí)時(shí)查詢(xún)，配合監管部門(mén)查詢(xún)并提供預售監管資金的明細。

 

第二章  監管銀行及賬戶(hù)

 

第六條  市住房城鄉建設局會(huì )同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局，綜合商業(yè)銀行的資信狀況、監管能力、服務(wù)水平、網(wǎng)絡(luò )技術(shù)條件等因素，通過(guò)公開(kāi)招標等方式，確定能夠承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標的商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管銀行）應當通過(guò)市住房城鄉建設局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站向社會(huì )公示。

市住房城鄉建設局負責建立監管銀行名錄，與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管金融服務(wù)協(xié)議》，明確雙方權利義務(wù)關(guān)系。監管部門(mén)負責建立監管銀行考核評價(jià)制度，并根據考評結果適時(shí)調整監管銀行。

第七條   監管銀行應當根據本辦法的規定及有關(guān)協(xié)議約定，密切配合監管部門(mén)共同做好商品房預售資金監管工作。監管銀行應當對承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的分支機構嚴格監督，定期檢查，及時(shí)處置違規行為，并承擔相應經(jīng)濟、法律責任。

第八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當按照一次預售許可申請對應一個(gè)監管賬戶(hù)的原則，在項目所在地監管銀行開(kāi)設監管賬戶(hù)，并在《商品房預售許可證》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明。

第九條  監管部門(mén)、監管銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當簽訂 《商品房預售資金三方監管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管協(xié)議），明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時(shí)，應當在商品房預售方案中說(shuō)明預售資金監管計劃。預售資金監管計劃應當有以下內容：

（一）項目用款計劃；

（二）項目重點(diǎn)監管額度，包括單體工程重點(diǎn)監管額度明細；

（三）監管銀行名稱(chēng)、監管賬戶(hù)名稱(chēng)及賬號；

（四）其他需要說(shuō)明的情況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，應當將監管銀行名稱(chēng)、監管賬戶(hù)名稱(chēng)及賬號等信息在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著(zhù)位置，以及住房城鄉建設部門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示，商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所同時(shí)應有預售資金收存風(fēng)險提示。

第十一條   監管賬戶(hù)設立后原則上不得變更，確需變更的，應經(jīng)監管部門(mén)審核同意。監管賬戶(hù)發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將原監管賬戶(hù)余額劃轉至變更后的監管賬戶(hù)，賬戶(hù)變更信息應在售樓現場(chǎng)進(jìn)行公示，并書(shū)面告知相關(guān)銀行及買(mǎi)受人。  

 

第三章  預售資金收存、撥付和使用

 

第十二條  商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶(hù)。購房人支付預售款前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向購房人出具《商品房預售資金繳款通知書(shū)》，并指導購房人到監管銀行現場(chǎng)辦理或通過(guò)專(zhuān)用POS機刷卡，將購房款直接存入對應的監管賬戶(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具收款憑證。

購房人申請按揭貸款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當提供監管賬戶(hù)作為貸款到款賬戶(hù)。貸款銀行、住房公積金中心在簽訂商品房貸款合同時(shí)應查驗收款賬戶(hù)是否為預售資金監管賬戶(hù)。在發(fā)放商品房購房貸款時(shí)，要將按揭貸款、公積金貸款等資金全額劃轉至對應的預售資金監管賬戶(hù)，不得劃轉至其他賬戶(hù)，不得擅自劃扣監管賬戶(hù)內的資金。

第十三條  監管部門(mén)負責建立健全以樓盤(pán)表為索引的房屋交易合同備案系統及商品房預售管理系統，在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，商品房預售資金同步存入監管賬戶(hù)。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房交易合同網(wǎng)簽備案前，應當查驗購房人的購房款直接存入監管賬戶(hù)憑證，否則不予申請辦理備案。

第十五條  監管賬戶(hù)內的商品房預售資金分為重點(diǎn)監管資金和一般監管資金。重點(diǎn)監管資金是指確保本項目竣工交付所需要的資金。重點(diǎn)監管資金用于支付項目建設必需的農民工工資、施工進(jìn)度款、建筑材料、設備等相關(guān)費用，不得用于繳納土地款、罰款，以及支付借（貸）款本金和利息、營(yíng)銷(xiāo)費用、開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等。

重點(diǎn)監管資金額度按棟核準，由監管項目的工程建設費用總額（含建筑安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用）組成，工程建設費用總額按商品房建設工程單位綜合造價(jià)乘以監管樓棟的預測繪面積核定。全裝修預售項目重點(diǎn)監管資金在毛坯建設工程造價(jià)基礎上按照每平方增加1000元。監管部門(mén)根據本項目存在的風(fēng)險、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級、市場(chǎng)變化等情況，可適當調整重點(diǎn)監管資金額度。監管賬戶(hù)存續期間，監管銀行不得隨意劃扣，設立子公司的開(kāi)發(fā)企業(yè)集團公司不得抽調。

一般監管資金是指超出監管賬戶(hù)內重點(diǎn)監管額度以外的資金，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用，用于支付本項目有關(guān)農民工工資、工程款、稅款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等。

第十六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當根據以下資金使用節點(diǎn)申請使用重點(diǎn)監管資金：

（一）地下結構完成后，達到規劃設計總層數四分之一時(shí)，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的25%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的20%；

（二）達到規劃設計總層數三分之一時(shí)，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的30%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的25%；    

（三）達到規劃設計總層數二分之一時(shí)，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的50%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的45%；

（四）達到規劃設計總層數四分之三時(shí)，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的55%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的50%；

（五）達到主體結構封頂的，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的60%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過(guò)總額的55%；

（六）完成竣工驗收備案的，累計使用資金額度不得超過(guò)總額的90%；

（七）完成房屋所有權首次登記的，累計使用資金額度不得超過(guò)總額的97%。剩余的重點(diǎn)監管資金根據項目后期質(zhì)保及信訪(fǎng)投訴情況分別予以退還。完成房屋所有權首次登記后一年內未發(fā)生重大信訪(fǎng)投訴或發(fā)生信訪(fǎng)投訴妥善處理的，兩年內不予退還，第三年退還重點(diǎn)監管資金總額的1%，第四年退還重點(diǎn)監管資金總額1%，第五年退還重點(diǎn)監管資金總額的1%。

第十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請使用重點(diǎn)監管資金，應提交以下資料：

（一）《商品房預售資金重點(diǎn)監管資金使用申請表》及經(jīng)辦人身份證明材料；

（二）已完工節點(diǎn)證明文件：項目工程竣工綜合驗收備案前由市房管中心到項目現場(chǎng)進(jìn)行形象進(jìn)度勘查并簽署現場(chǎng)勘查意見(jiàn)；竣工綜合驗收備案、辦理項目總產(chǎn)權的，分別提供淮北市建設工程竣工驗收備案表、項目總產(chǎn)權證；

（三）申請向本項目施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位支付款項的，提供與上述單位的合同、發(fā)票及對方指定的銀行賬戶(hù)。已提前向上述單位支付相關(guān)款項的，提供付款證明；

（四）監管賬戶(hù)對賬單；

（五）其他需要的相關(guān)材料。

第十八條  監管部門(mén)根據工作實(shí)際，結合必要的節點(diǎn)現場(chǎng)核查，自受理申請之日起5個(gè)工作日內完成審核，對符合條件的，出具《同意撥付商品房預售資金重點(diǎn)監管資金通知書(shū)》；不符合條件的，應當書(shū)面告知。監管銀行應當依據市住建部門(mén)出具的通知書(shū)，在1個(gè)工作日內完成資金撥付。

第十九條  監管賬戶(hù)累計入賬資金超過(guò)重點(diǎn)監管資金總額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提交《商品房預售資金一般監管資金使用申請表》及經(jīng)辦人身份證明材料，申請使用一般監管資金。監管部門(mén)應當自受理之日起2個(gè)工作日內完成審核。對符合條件的，出具《同意撥付商品房預售資金一般監管資金通知書(shū)》；不符合條件的，應當書(shū)面告知。監管銀行應當依據監管部門(mén)出具的通知書(shū)，在1個(gè)工作日內辦理完成資金撥付。

第二十條  投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，形象進(jìn)度達到出地面±0可辦理預售。

第二十一條  預售商品房項目出現重大風(fēng)險時(shí)，由項目所在地政府設立應急監管賬戶(hù)，也可按照《淮北市逾期交房托管資金管理使用辦法》，實(shí)行封閉管理，保障項目資金安全，優(yōu)先用于項目有關(guān)工程建設，保障農民工工資支付；未設立應急監管賬戶(hù)又確需支付的，經(jīng)監管部門(mén)集體研究確定。監管銀行應當予以配合。

  

第四章  預售資金監管的解除

 

第二十二條  商品房項目完成房屋所有權首次登記后且監管協(xié)議無(wú)其他約定的，根據項目后期質(zhì)保及信訪(fǎng)投訴情況確定解除商品房預售資金監管的時(shí)間。到達解除時(shí)間后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交項目總產(chǎn)權證書(shū)、經(jīng)辦人身份證明等相關(guān)材料，申請解除商品房預售資金監管。

第二十三條  監管部門(mén)應當自受理申請之日起2個(gè)工作日內完成審核。對符合條件的，出具《同意解除商品房預售資金監管通知書(shū)》；不符合條件的，應當書(shū)面告知。監管銀行應當依據監管部門(mén)出具的通知書(shū)，在2個(gè)工作日內辦理完成解除。

第二十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，應當共同到監管部門(mén)申請撤銷(xiāo)房屋交易合同備案，可以同時(shí)提交《商品房預售資金退款申請表》及有關(guān)材料申請退款。監管部門(mén)應當自受理申請之日起2個(gè)工作日內完成審核。對符合條件的，向雙方出具《同意商品房預售資金退款通知書(shū)》，不符合條件的，應當書(shū)面告知。監管銀行應當依據監管部門(mén)出具的通知書(shū)，在1個(gè)工作日內將監管資金退回購房人指定的個(gè)人賬戶(hù)和貸款銀行賬戶(hù)。

 

第五章  監督管理

 

第二十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監管部門(mén)應當責令限期整改，可以暫停監管資金撥付，并記入企業(yè)信用檔案，向社會(huì )公示。逾期未改正的，應當暫停商品房預售和合同網(wǎng)簽備案。造成嚴重后果的，依法追究法律責任：

（一）未按規定將商品房預售資金直接并全部存入監管賬戶(hù)，或者以其他方式變相逃避商品房預售資金監管的；

（二）以提供虛假材料等欺騙、隱瞞方式申請或者套取監管資金的；

（三）未按規定使用監管資金的；

（四）挪用商品房預售監管資金的；

（五）存在工程質(zhì)量投訴和信訪(fǎng)未處理到位的；

（六）其他違反本辦法或者監管協(xié)議的行為。

第二十六條  施工、監理等項目相關(guān)單位通過(guò)出具虛假證明等方式，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規申請、套取、使用監管資金的，由行業(yè)主管部門(mén)對責任單位和責任人予以處理，并記入企業(yè)信用檔案，向社會(huì )公示。

第二十七條  監管銀行應當嚴格按照監管協(xié)議做好監管賬戶(hù)出入賬監控，定期與監管部門(mén)進(jìn)行對賬，積極配合商品房預售資金監管工作。發(fā)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規挪用重點(diǎn)監管資金問(wèn)題的，應當停止撥付，并立即告知監管部門(mén)。監管部門(mén)要及時(shí)作出處理。

第二十八條  人民法院保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應當立即告知監管部門(mén)，并嚴格執行《最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關(guān)于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）規定。

第二十九條  監管銀行有下列行為之一的，監管部門(mén)依據協(xié)議取消銀行監管資格，人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局依據相關(guān)法律法規及考核評價(jià)制度作出處理。造成損失的應當承擔相應賠償責任：

（一）監管銀行未及時(shí)撥付監管資金的；

（二）監管銀行擅自撥付、挪用、劃扣監管資金的；

（三）發(fā)放貸款的銀行未直接將按揭貸款、住房公積金貸款匯入監管賬戶(hù)的；

（四）發(fā)生第二十一條規定的緊急情形時(shí)，監管銀行未按要求協(xié)助將商品房預售資金等相關(guān)項目資金，匯入應急監管賬戶(hù)封閉管理的；

（五）不能確保銀行自身系統適應于監管部門(mén)商品房預售資金監管相應系統的；

（六）其他違反本辦法或者監管協(xié)議的行為。

第三十條  監管部門(mén)、人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局建立聯(lián)合監管協(xié)同機制，及時(shí)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行違法違規行為。

第三十一條  相關(guān)部門(mén)和單位工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為的，應當承擔相應的法律責任。

 

第六章  附  則

 

第三十二條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。原《關(guān)于修訂〈淮北市新建商品房預售款監督管理實(shí)施細則〉的通知》（淮住建規〔2022〕2號）和《關(guān)于進(jìn)一步加強預售形象進(jìn)度管理的通知》（淮住建規〔2022〕3號）同時(shí)廢止。